Antes da formalização de um contrato definitivo, é comum que as partes estabeleçam um acordo inicial para garantir as condições da negociação. É nesse contexto que surge o contrato preliminar, um instrumento jurídico que antecipa compromissos e assegura que o acordo principal será celebrado futuramente.
Neste artigo, você vai entender o que é um contrato preliminar, como ele funciona e quais são seus efeitos legais.
Acompanhe a seguir!
O que é um contrato preliminar?
Um contrato preliminar é um acordo pelo qual as partes se comprometem a celebrar um contrato definitivo no futuro.
Na prática, ele é utilizado quando as partes já concordam com os termos principais de um negócio, mas, por algum motivo técnico, burocrático ou financeiro, ainda não podem ou não querem assinar o documento final.
Exemplos comuns:
- Promessa de compra e venda: muito comum no setor imobiliário. O comprador e o vendedor assinam um compromisso enquanto aguardam a liberação de um financiamento bancário ou a regularização de uma escritura;
- Protocolo de intenções: utilizado em fusões de empresas ou grandes parcerias comerciais para garantir exclusividade durante a fase de auditoria.
Para que serve o contrato preliminar?
A princípio, o contrato preliminar serve para garantir a segurança jurídica de um negócio quando as partes já chegaram a um acordo, mas ainda não podem (ou não querem) assinar o documento definitivo imediatamente.
Veja a seguir em quais situações o contrato preliminar é utilizado:
Garantia de exclusividade
O contrato preliminar pode ser utilizado para evitar que uma das partes desista do negócio ou aceite uma oferta melhor de terceiros enquanto a documentação final é preparada.
Superação de entraves burocráticos
Outra situação muito comum é quando a celebração do contrato definitivo depende de fatores externos, como:
- Liberação de financiamento bancário;
- Regularização de escrituras ou inventários;
- Obtenção de licenças ambientais ou alvarás de funcionamento.
Fixação de condições comerciais
Ele também serve para “congelar” o preço, a forma de pagamento e os prazos acordados. Dessa forma, mesmo que o mercado mude (valorização de um imóvel ou variação de insumos), as condições pactuadas no preliminar devem ser honradas no definitivo.
Gestão de riscos
Em fusões de empresas ou grandes parcerias, o contrato preliminar permite que o interessado audite as contas e documentos da outra parte com a garantia de que, se tudo estiver correto, o negócio será fechado conforme o planejado.
Em resumo, o contrato preliminar transforma uma intenção verbal em uma obrigação legal de contratar, protegendo o investimento e o tempo de quem está negociando.
O contrato preliminar gera responsabilidade?
Sim, o contrato preliminar gera responsabilidade jurídica plena. Isso significa que, uma vez assinado, ele deixa de ser uma mera negociação e passa a ser um compromisso legalmente exigível.
Nesse sentido, a responsabilidade no contrato preliminar pode ser dividida em duas frentes principais:
1. Obrigação de celebrar o contrato definitivo
Se o contrato preliminar não tiver uma cláusula de arrependimento, qualquer uma das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo.
Em outras palavras, se uma parte se recusar a assinar o documento final sem motivo justo, a outra parte pode entrar com uma ação judicial.
Nesse caso, o juiz pode emitir uma sentença que substitui a vontade do devedor, valendo como se fosse o próprio contrato definitivo assinado.
Por exemplo, se você pagou o sinal de um imóvel e cumpriu o contrato preliminar, mas o vendedor se recusa a assinar a escritura, o juiz pode transferir a propriedade para o seu nome.
2. Responsabilidade por perdas e danos
Caso o cumprimento do contrato definitivo se torne impossível ou se a parte prejudicada preferir não seguir com o negócio após o descumprimento, ela pode pedir indenização.
- Danos materiais: reembolso de valores pagos, taxas de corretagem, custos com advogados ou engenheiros e qualquer gasto feito na expectativa do negócio;
- Lucros cessantes: o que a parte deixou de ganhar por causa da desistência injustificada da outra;
- Cláusula penal: é comum fixar uma multa no contrato preliminar para o caso de desistência (o famoso “sinal” ou arras).
Quando não gera responsabilidade?
A responsabilidade pode ser afastada ou mitigada em situações específicas:
- Se o contrato prevê expressamente que as partes podem desistir mediante o pagamento de uma multa específica;
- Se o fechamento do negócio dependia de algo que não aconteceu (ex: o banco não aprovou o financiamento por motivos alheios à vontade do comprador);
- Eventos imprevisíveis que tornam o negócio impossível de ser realizado.
Entretanto, para que o contrato preliminar tenha efeito contra terceiros (evitar que o vendedor venda o mesmo bem para outra pessoa, por exemplo), é recomendável registrá-lo no cartório competente.
Qual a validade de um contrato preliminar?
A validade de um contrato preliminar pode ser analisada sob dois aspectos: a sua validade jurídica (o que o torna aceito por lei) e o seu prazo de vigência (quanto tempo ele dura).
Validade jurídica
Para que o contrato preliminar seja juridicamente válido e obrigue as partes, ele precisa cumprir quase todos os requisitos de um contrato comum, conforme o artigo 462 do Código Civil:
- Conteúdo essencial: deve conter os elementos principais do negócio final (objeto, preço, forma de pagamento e prazos);
- Capacidade das partes: os envolvidos devem ser capazes de contratar (maiores de idade e em pleno uso de suas faculdades mentais);
- Objeto lícito: o que está sendo negociado deve ser legal e possível;
- Forma livre: diferente de muitos contratos definitivos, o contrato preliminar pode ser feito por instrumento particular (um documento simples assinado entre as partes) para ter validade entre elas.
Prazo de vigência
O contrato preliminar não costuma ter uma validade “eterna”. Ele é, por natureza, temporário.
- Prazo estipulado: as partes geralmente definem uma data limite para a assinatura do contrato definitivo (ex: “o contrato definitivo será assinado em até 60 dias”);
- Interpelação (notificação): se não houver um prazo fixado, a parte interessada deve notificar a outra, estabelecendo um prazo razoável para que o contrato definitivo seja celebrado;
- Extinção pelo descumprimento: se o prazo vencer e a obrigação não for cumprida, o contrato pode ser rescindido, dando lugar ao pedido de perdas e danos ou à execução judicial.
O contrato preliminar pode ser unilateral?
Sim, o contrato preliminar pode ser unilateral. Nessa modalidade, apenas uma das partes assume o compromisso de cumprir o contrato definitivo, enquanto a outra parte mantém a liberdade de decidir se deseja ou não seguir com o negócio.
Exemplo prático:
Um proprietário de um terreno assina um contrato de opção de compra com uma construtora. Ele se obriga a vender o imóvel por um determinado preço se a construtora decidir comprar dentro de 180 dias. A construtora não é obrigada a comprar, mas o proprietário é obrigado a vender se ela solicitar.
Diferença entre unilateral e bilateral
- Bilateral: ambas as partes assumem a obrigação de celebrar o definitivo;
- Unilateral: apenas uma parte assume a obrigação.
Quais são os tipos de contrato preliminar?
Os contratos preliminares variam de acordo com a finalidade do negócio e o nível de compromisso que as partes desejam assumir. No direito brasileiro, os tipos mais comuns são:
Promessa de compra e venda
É o tipo mais utilizado, especialmente no setor imobiliário. As partes se obrigam a comprar e vender um bem (geralmente um imóvel) assim que certas condições forem cumpridas (como o pagamento das parcelas ou a liberação de um financiamento).
Nesse caso, se não houver cláusula de arrependimento, o comprador tem o direito real de exigir a escritura definitiva após o pagamento.
Opção de compra (contrato unilateral)
Neste modelo, o vendedor se obriga a vender o bem por um preço fixo durante um determinado prazo, mas o comprador tem a liberdade de decidir se quer ou não fechar o negócio. Muito utilizado em negociações de terrenos para incorporação imobiliária ou no mercado de ações.
Reserva de bem
Comum em lançamentos de imóveis na planta ou veículos de luxo. Na prática, serve para garantir que aquele item específico não seja vendido a outra pessoa enquanto o comprador organiza a documentação ou o sinal.
Protocolo de intenções
Esse contrato é utilizado em negociações complexas entre empresas (fusões, aquisições ou parcerias). Em geral, ele estabelece as premissas básicas do negócio e as regras para a fase de auditoria (due diligence).
Sendo assim, ele pode ter cláusulas vinculantes (como exclusividade e sigilo) e cláusulas não vinculantes (como o preço final, que pode mudar após a auditoria).
Contrato de preferência
Diferente da opção de compra, aqui o proprietário não é obrigado a vender. No entanto, se ele decidir vender para alguém, ele é obrigado por contrato a oferecer o bem primeiro ao beneficiário da preferência, nas mesmas condições oferecidas por terceiros.
O contrato preliminar deve conter todos os requisitos?
De acordo com o artigo 462 do Código Civil, o contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, exceto quanto à forma.
Isso significa que o documento precisa ser completo o suficiente para que o negócio possa ser executado, mas não precisa seguir o rigor de formalidade que a lei exige para o documento final.
Portanto, para que o contrato preliminar tenha validade e permita a execução forçada no futuro, ele precisa definir:
- Objeto: descrição detalhada do que está sendo negociado (ex: o imóvel exato, com matrícula e características);
- Preço e condições: o valor total, a forma de pagamento, o índice de correção monetária e as datas de vencimento;
- Partes: identificação completa dos envolvidos;
- Prazo para assinatura: a data ou a condição para a assinatura do contrato definitivo;
- Vontade das partes: a intenção clara de concluir o negócio futuramente.
Posso desistir de um contrato preliminar?
A possibilidade de desistência depende diretamente de como o contrato foi redigido. No direito brasileiro, a regra geral é a irretratabilidade (impossibilidade de desistir), mas existem exceções importantes.
Confira a seguir os cenários possíveis:
Se houver cláusula de arrependimento
Se o contrato prevê expressamente que as partes podem desistir, você pode fazê-lo. Geralmente, essa cláusula vem acompanhada de uma penalidade financeira:
- Arras penitenciais (Sinal): se quem deu o sinal desistir, ele perde o valor para a outra parte. Se quem recebeu o sinal desistir, deve devolvê-lo em dobro;
- Multa rescisória: um valor fixo estipulado para o caso de uma das partes decidir não seguir com o negócio.
Se não houver cláusula de arrependimento
Neste caso, o contrato é obrigatório. Se você tentar desistir sem um motivo legal (como descumprimento da outra parte), as consequências podem ser pesadas:
- Execução compulsória: a outra parte pode entrar na justiça para obrigar você a assinar o contrato definitivo. O juiz pode dar uma sentença que supre a sua assinatura, concluindo o negócio contra a sua vontade
- Perdas e danos: se a execução forçada não for mais possível ou do interesse da outra parte, ela pode exigir que você pague uma indenização por todos os prejuízos causados pela desistência (lucros cessantes, gastos com advogados, taxas, etc.).
Quando a desistência é permitida por lei
Você pode desistir do contrato preliminar sem penalidades se ocorrer uma das seguintes situações:
- Descumprimento da outra parte: se a outra parte não cumpriu um prazo ou uma condição essencial (ex: não entregou a documentação do imóvel);
- Vício oculto: se você descobrir um problema grave no objeto do contrato que não foi informado anteriormente;
- Caso fortuito ou força maior: eventos imprevisíveis e inevitáveis que tornem o cumprimento do contrato impossível;
- Morte de uma das partes: dependendo da natureza do contrato (se for personalíssimo), a obrigação pode se extinguir.
Conclusão
O contrato preliminar é uma ferramenta importante para formalizar negociações que ainda não podem ser concluídas de forma definitiva. Ao estabelecer as bases do acordo futuro, ele oferece mais segurança e previsibilidade para as partes envolvidas.
No entanto, por gerar efeitos jurídicos relevantes, sua elaboração deve ser feita com atenção, garantindo que todas as condições estejam claras e bem definidas. Assim, é possível evitar conflitos e assegurar que o contrato definitivo seja celebrado conforme o combinado.
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