O distrato de contrato é o documento que formaliza o encerramento de um acordo firmado entre duas ou mais partes, garantindo que os termos dessa rescisão estejam claros e protegendo todos os envolvidos.
Nesse sentido, compreender como funciona o distrato de contrato é essencial para evitar problemas futuros e encerrar compromissos de forma segura e transparente.
Quer saber como fazer esse documento? Então, continue a leitura e tire todas as suas dúvidas!
O que é distrato de contrato?
O distrato de contrato é o acordo formal entre as partes envolvidas para encerrar um contrato antes do prazo final, extinguindo as obrigações e deveres que foram estabelecidos. Em outras palavras, é a “dissolução amigável” de um acordo.
Exemplos de distrato:
Aluguel
No distrato de aluguel, as partes podem formalizar o fim do contrato de aluguel, acordando sobre a data de entrega do imóvel, a devolução do depósito de garantia, a quitação de eventuais débitos de condomínio ou IPTU.
Compra e venda de imóvel
As partes podem acordar sobre a devolução de valores pagos, a multa por desistência e a transferência da posse do imóvel.
Prestação de serviços
As partes podem estabelecer como será feita a rescisão do contrato de prestação de serviços, incluindo a devolução de valores pagos, o pagamento de multas por rescisão antecipada e a entrega de documentos.
Como funciona o distrato contratual?
O distrato geralmente acontece quando ambas as partes concordam em terminar o contrato. Ele está previsto no artigo 472 do Código Civil, que exige que ele seja feito da mesma maneira exigida no momento da contratação.
Isso significa que para ser válido, o distrato precisa seguir a mesma forma do contrato original. Por exemplo, se o contrato foi assinado em cartório, o distrato também precisa ser formalizado da mesma forma.
Na prática, ele funciona como um novo contrato, no qual as partes concordam em cancelar as obrigações e direitos do contrato original, definindo como serão resolvidas eventuais pendências, como devolução de valores, entrega de bens ou pagamento de multas.
Funciona assim:
1. Acordo entre as partes
O primeiro passo é que todas as partes envolvidas no contrato original concordem com o distrato. Isso significa que todas as partes devem estar de acordo com o encerramento do contrato e as condições estabelecidas no distrato.
2. Documento de distrato
É necessário elaborar um distrato, que detalhe os termos do acordo de encerramento. Este documento deve ser claro e preciso, especificando a data de rescisão, as obrigações cumpridas e as pendências a serem resolvidas, como devoluções de valores, multas, entrega de bens, etc.
3. Assinatura do distrato
O documento de distrato deve ser assinado por todas as partes envolvidas para que tenha validade legal.
4. Cumprimento das obrigações
Após a assinatura do distrato, as partes devem cumprir as obrigações estabelecidas no documento. Isso pode incluir a devolução de valores, a entrega de bens ou o pagamento de multas.
5. Extinção do contrato
Uma vez que todas as obrigações do distrato forem cumpridas, o contrato original é considerado extinto, e as partes não possuem mais direitos ou obrigações em relação a ele.
Qual a diferença entre rescisão e distrato de contrato?
A princípio, embora os termos sejam frequentemente usados como sinônimos, há uma diferença técnica entre rescisão e distrato de contrato.
Assim, enquanto a rescisão se refere ao rompimento do contrato de forma unilateral ou por descumprimento das cláusulas contratuais, o distrato é o encerramento por acordo mútuo das partes — ou seja, uma decisão consensual.
Em resumo, o distrato é uma das formas de rescisão, mas se diferencia por ser uma saída amigável, em que todos concordam com o fim do acordo e com as condições para que isso aconteça.
Quais são os tipos de distrato de contrato?
O distrato é uma forma de extinção de contrato que pode ocorrer de diversas maneiras, dependendo da causa e da forma como as partes chegam a um acordo. Na prática, os tipos mais comuns de distrato são:
Distrato por acordo mútuo
Este é o tipo mais conhecido de distrato. Acontece quando todas as partes envolvidas no contrato concordam em encerrá-lo amigavelmente antes do prazo final.
Nesse caso, as partes negociam e chegam a um consenso sobre os termos do término, incluindo a devolução de valores, o pagamento de multas ou qualquer outra pendência.
Exemplo: um contrato de aluguel que é encerrado antes do tempo porque locador e inquilino entraram em um acordo sobre a desocupação do imóvel e a devolução da caução.
Distrato por inadimplência
No distrato por inadimplência, o contrato é encerrado porque uma das partes não cumpriu com suas obrigações. Portanto, esse tipo de distrato não é consensual, pois é motivado pelo descumprimento de uma das cláusulas.
Na prática, a parte prejudicada pode exigir o fim do contrato e, muitas vezes, pedir indenização por perdas e danos. Se a inadimplência for grave, a parte lesada pode entrar com uma ação judicial.
Exemplo: o distrato de um contrato de compra de imóvel porque o comprador deixou de pagar as parcelas, ou o distrato de um contrato de prestação de serviços porque o prestador não entregou o que foi prometido.
Distrato por força maior ou caso fortuito
Esse tipo de distrato ocorre quando um evento imprevisível e inevitável impossibilita o cumprimento do contrato. Nesses casos, nenhuma das partes pode ser responsabilizada pelo descumprimento.
Sendo assim, é necessário analisar se o evento realmente se enquadra como “força maior” ou “caso fortuito”, o que pode variar dependendo da situação.
Exemplo: o contrato de construção de uma casa que é encerrado porque um terremoto destruiu o canteiro de obras.
Outros tipos específicos
Existem também distratos que se aplicam a situações e tipos de contratos específicos, como:
Distrato imobiliário: regulamentado por lei própria (Lei nº 13.786/18), esse distrato define as regras para o encerramento de contratos de compra e venda de imóveis na planta, estabelecendo multas e prazos para devolução de valores.
Distrato trabalhista: introduzido pela Reforma Trabalhista (Lei nº 13.467/17), permite que empregado e empregador encerrem o contrato de trabalho por acordo mútuo, com regras específicas para o pagamento de verbas rescisórias.
É importante lembrar que, independentemente do tipo, o distrato deve sempre ser formalizado por escrito para garantir a segurança jurídica de todas as partes.
Qual é a importância do distrato de contrato?
A importância do distrato de contrato está diretamente ligada à segurança jurídica e à flexibilidade das relações contratuais. Afinal, por meio dele é possível encerrar um acordo de forma clara, legal e transparente, protegendo todas as partes envolvidas.
Confira a seguir os principais benefícios do distrato de contrato:
Segurança jurídica
O distrato formaliza o fim de um contrato, evitando conflitos futuros. Assim, ao documentar que as obrigações foram encerradas, ele previne que uma das partes exija algo, futuramente, que já foi resolvido. Isso é fundamental em contratos complexos, como os de compra de imóveis ou prestação de serviços.
Proteção das partes
Para o contratante, o distrato garante que ele não seja prejudicado por um contrato que não faz mais sentido. Já para o contratado, o documento oferece a certeza de que as obrigações e o vínculo com o cliente foram finalizados, permitindo que ele se dedique a outros projetos sem a preocupação de futuras contestações.
Flexibilidade e adaptação
Muitas vezes, a realidade muda, e um contrato que parecia bom no início já não serve mais. O distrato permite que as partes se adaptem a novas circunstâncias, como:
Mudança de planos: um contrato de aluguel pode ser encerrado por distrato se o locador precisar vender o imóvel ou se o inquilino precisar mudar de cidade.
Insatisfação: se um serviço não está sendo bem executado, mas as partes não querem recorrer a um processo judicial, o distrato consensual é a forma mais fácil de encerrar a relação de trabalho.
Qual o prazo para fazer um distrato de contrato?
O prazo para distrato de contrato não é único e depende muito do tipo de contrato e das cláusulas específicas que foram acordadas entre as partes. No geral, existem algumas situações e prazos que costumam ser aplicados:
Prazo estabelecido no contrato
A forma mais comum de definir um prazo é diretamente nas cláusulas contratuais. Muitos contratos, especialmente os de prestação de serviços ou de locação, já preveem o tempo e as condições para o distrato. Por exemplo:
- Um contrato de aluguel pode exigir um aviso prévio de 30 a 60 dias para o inquilino desocupar o imóvel;
- Um contrato de prestação de serviço pode prever um aviso prévio de 30 dias para o encerramento da parceria.
Se o distrato for consensual (por acordo mútuo), o prazo para a formalização depende da rapidez com que as partes negociam e assinam o novo documento.
Contratos imobiliários e a Lei do Distrato
Para a compra e venda de imóveis na planta, a Lei do Distrato estabelece regras específicas. Essa lei é fundamental para quem deseja desfazer um negócio com construtoras ou incorporadoras.
Direito de Arrependimento: se o contrato de compra do imóvel foi assinado fora da sede da construtora (como em um estande de vendas ou feirão), o comprador tem o direito de se arrepender em até 7 dias corridos a partir da assinatura. Nesse caso, a devolução dos valores pagos deve ser integral.
Distrato após o prazo de arrependimento: se o comprador desistir da compra depois dos 7 dias, a construtora pode reter uma porcentagem dos valores já pagos como multa. A devolução do restante tem prazos específicos:
- Até 180 dias após o distrato, se a incorporação não estiver em regime de patrimônio de afetação.
- Até 30 dias após a expedição do “habite-se” (documento que atesta a conclusão da obra), se o empreendimento estiver em regime de patrimônio de afetação.
Prazo para a formalização do distrato
Não há um prazo legal para que as partes se sentem e negociem o distrato. No entanto, é altamente recomendável que isso seja feito assim que a decisão de encerrar o contrato for tomada.
Como fazer um documento de distrato de contrato?
Em síntese, um distrato de contrato deve ser claro, objetivo, além de possuir todas as informações necessárias para evitar problemas futuros. Veja a seguir o que deve constar nesse documento!
Identificação das partes
Comece o documento com a qualificação completa das partes, incluindo nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, RG, CPF e endereço. Se for uma empresa, inclua o nome, CNPJ e endereço.
Identificação do contrato original
Mencione o contrato que está sendo desfeito. Inclua o nome do contrato (por exemplo, “Contrato de Prestação de Serviços”), a data em que foi assinado e, se houver, o número de registro.
Declaração de distrato
Deixe claro que o objetivo do documento é “distratar” o contrato original. A frase deve ser direta, como “As partes, de comum acordo, resolvem distratar o contrato de…”.
Motivo do distrato
Explique de forma breve e objetiva o motivo pelo qual o contrato está sendo encerrado. Pode ser “por acordo mútuo”, “por falta de interesse na continuidade da relação contratual”, etc.
Data de validade do distrato
Especifique a data a partir da qual o distrato passa a valer e as obrigações do contrato original cessam.
Condições de encerramento
Esta é uma das partes mais importantes. Descreva como serão resolvidas todas as pendências. Inclua informações sobre:
- Pagamentos: se há valores a serem devolvidos, multas a serem pagas ou pagamentos a serem compensados;
- Devoluções: detalhe a devolução de bens, equipamentos ou documentos;
- Obrigações finais: mencione qualquer obrigação contratual que ainda precise ser cumprida, como a entrega de um relatório final ou a baixa de um registro.
Quitação
Inclua uma cláusula de quitação plena e geral, afirmando que as partes dão-se por satisfeitas e nada mais têm a reclamar uma da outra em relação ao contrato original. Essa cláusula é fundamental para evitar novas cobranças ou processos judiciais.
Foro de eleição
Escolha uma cidade para resolver qualquer disputa legal que possa surgir, mesmo após o distrato.
Assinaturas e testemunhas
O documento deve ser assinado por todas as partes. O ideal é que também seja assinado por duas testemunhas, com nome completo e CPF, o que confere maior validade ao documento.
Conclusão
Encerrar um acordo de forma correta é tão importante quanto firmá-lo. Ao documentar cada cláusula de forma clara e respeitar as exigências legais, você evita conflitos e protege seus interesses, garantindo que o término do contrato seja justo e seguro.
Gostou desse conteúdo? Então, aproveite e leia nosso artigo sobre cancelamento de contrato.